Si Può Affittare la Prima Casa con Mutuo?

La crisi economica che oramai da diversi anni incombe sul nostro Paese miete sempre più vittime. Proprio per queste ragioni, moltissimi proprietari di prima casa prendono la decisione di affittare la propria abitazione.

Per quale motivo? Per andare ad abitare in un immobile più economico, oppure per trasferirsi in qualche paese esotico dove la vita costa meno.

Nelle prossime righe, dunque, vedremo se si può affittare la prima casa con mutuo, cosa succede se l’abitazione è stata comprata con agevolazioni e tutto quello che occorre sapere in merito.

Affittare prima casa con mutuo: è possibile?

Un contratto di locazione, per chiunque, rappresenta un’entrata economica più o meno cospicua per il proprietario. Questo è il motivo per cui molte persone iniziano a domandarsi se sia possibile affittare la prima casa con mutuo, e la risposta è positiva.

I maggiori dubbi in merito però, riguardano le agevolazioni ottenute per l’acquisto. Dobbiamo ricordare che per usufruire delle diverse agevolazioni di natura fiscale, non è richiesto il mantenimento della residenza in quell’abitazione.

La legge infatti, specifica solamente che per non perdere le suddette agevolazioni, sia necessario solamente mantenere la residenza nello stesso comune dove l’immobile è ubicato, e non nell’immobile stesso. Questo significa che affittano la prima casa non si perderà nulla, ma alle seguenti condizioni:

  • L’immobile non deve essere di lusso.
  • Il proprietario non deve possedere altre abitazioni con i benefici prima casa.
  • L’immobile non deve essere venduto prima di 5 anni.

Agevolazioni prima casa: si perdono affittandola?

A questo punto sarà più chiaro di come non si perdano le agevolazioni ottenute con l’acquisto della prima casa se si decide di affittarla. Fondamentale è mantenere o la residenza oppure la propria attività economica nello stesso comune dove è situato l’immobile.

In questo modo non si perderà nessun tipo di agevolazione, quindi né quella fruita sull’IVA, né tanto meno quelle dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria. Il discorso, però, cambia per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo.

Per detrarre il 19% degli interessi passivi, è richiesta anche la residenza nell’immobile, e non solamente nel comune dove questo è situato. In sintesi, quindi, i benefici sulle tasse pagate vengono mantenuti, ma quelli legati alla detrazione degli interessi passivi vengono persi.

Ma dopo quanto tempo è possibile affittare la prima casa con mutuo? A livello teorico è possibile affittare la prima casa fin dal giorno successivo all’acquisto, proprio perché la legge non obbliga ad avere la residenza.

Come detto in precedenza, però, la condizione è che il proprietario la residenza deve averlo nello stesso comune dell’immobile. Un discorso diverso, invece, è quello della vendita della prima casa, non possibile prima dei 5 anni.

In realtà è opportuno precisare che se entro un anno dalla vendita, entro i 5 anni, si acquista un’altra abitazione da adibire a prima casa, non si perderanno comunque le agevolazioni.

Quali sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni ottenute per l’acquisto prima casa permangono anche se il proprietario decide di affittare l’abitazione. Per quanto concerne le successive tasse invece, il discorso cambia, perché sarà comunque necessario pagare la TASI, ovvero la Tassa sui Servizi Indivisibili, e l’IMU, quindi l’Imposta Municipale Unica.

Questo significa che le agevolazioni su queste due imposte, sono possibili solo ed esclusivamente nel caso in cui il proprietario abiti nella casa, e non in caso gli affitti.

Grazie alla legge di Stabilità 2017, però, nel caso si fosse affidato l’immobile con canone concordato, è possibile ottenere una riduzione del 25% per entrambe le imposte, IMU e TASI. 

Chiaramente sui canoni di affitto percepiti sarà necessario pagare le tasse, dal momento che questi costituiscono un vero e proprio reddito. Il pagamento delle tasse è possibile con:

  • Regime ordinario: Il canone di affitto, in questa ipotesi, viene cumulato con altri eventuali redditi. Sulla somma ottenuta, viene applicata l’aliquota IRPEF di competenza.
  • Regime cedolare secca: In questa seconda ipotesi, i canoni di affitto percepiti non vengono cumulati con altri redditi. Su quelle che sono le entrate derivanti dall’affitto, si pagherà il 21% in qualità di imposta fissa. Per i comuni ad alta densità abitativa però, l’aliquota viene ulteriormente ridotta.

In merito all’affitto della prima casa con mutuo è necessario fare un’ulteriore precisazione, in questo caso in merito agli affitti brevi. Se la locazione non dura più di 30 giorni, non è necessario registrare il contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate. 

È sufficiente quindi dichiarare quelli che sono i redditi provenienti dai canoni di locazione nel Modello Unico o nel 730 ogni anno. L’affitto breve può essere parziale, quindi con utilizzo promiscuo dell’abitazione, oppure totale.