Guida ai Mutui Casa

Il mutuo è una forma di finanziamento che dietro rilascio di una garanzia, permette al richiedente di ottenere denaro liquido.

I mutui casa, in particolare, ottenibili per le varie finalità finanziarie compreso l’acquisto di un immobile, sono il modo più diffuso con il quale gli istituti di credito finanziano la propria clientela a medio e/o lungo termine per i loro bisogni economici.

L’operazione, una volta che la banca ha dato l’assenso, si perfeziona con un atto notarile attraverso il quale il cliente riceve l’importo economico pattuito, dietro il rilascio di una ipoteca sull’immobile di proprietà o su quello che sta acquistando.

I mutui casa vengono concessi per importi che, di norma, non superano la percentuale dell’80% del valore dell’immobile offerto in garanzia.

Questa inversione di tendenza ha contratto il numero delle concessioni di mutui e finanziamenti in genere, cosa che ha inciso direttamente sul mercato dei beni di consumo e soprattutto sul mercato immobiliare, che da qualche tempo sta accusando una costante discesa del numero della transazioni e, conseguentemente, del prezzo degli immobili.

La stessa concessione di mutui è stata resa più difficile e molto selettiva, il sistema creditizio presta molta attenzione alla situazione economica del cliente, l’analisi finanziaria ha ristretto di molto i parametri di concessione, per cui oggi è cosa abbastanza difficile ottenere un mutuo, o anche un piccolo prestito.

Il sistema creditizio ha voluto pure che fosse riformato l’accesso alla professione di quegli operatori (mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria in particolare) che ne compongono il tessuto operativo, in modo che queste figure fossero più limitate nel numero e maggiormente formate, nell’interesse del cliente e delle banche stesse.

Vediamo quindi tutte le nuove caratteristiche dei mutui casa, avvenute in seguito alla crisi economica che ha creato mancanza di liquidità in tutto il sistema finanziario.

Il mutuo è un prodotto finanziario che viene utilizzato per finanziare le imprese e i privati per le loro esigenze economiche.

Negli ultimi anni, questa forma di finanziamento ha avuto grande diffusione e viene utilizzata soprattutto per finanziare l’acquisto della casa.

Il mutuo prima casa è un prodotto che, più specificatamente, va a colmare l’esigenza di acquisto della prima abitazione, molto richiesto dalle giovani coppie e da tutti coloro che vogliono passare dalla locazione dell’immobile al desiderio di averne uno di proprietà.

Il mutuo prima casa raggiunge a finanziare fino all’80% del valore dell’immobile. Lo Stato inoltre, agevola questa operazione applicando una tassazione agevolata: la tassa applicata corrisponde al 3% del valore catastale dell’immobile anziché il 1O% come nella normale tassazione, poi applica l’imposta sul mutuo allo 0,25% dell’importo erogato, e non al 2% del valore stesso per le altre normali operazioni.

Il sistema bancario, fino a poco tempo fa favoriva tali operazioni, arrivando in alcuni casi a finanziare fino al 100% del valore dell’immobile, e consentendo al contraente del mutuo di passare dal canone di locazione al pagamento di una rata mensile.

Queste agevolazioni, e la convenienza di pagare una rata piuttosto bassa anche grazie al favorevole andamento dei tassi di interesse, hanno prodotto un boom di richieste, e un altrettanto ingente volume di erogazioni.

Questa grande quantità di erogato ha fatto allentare il controllo sulla qualità dei clienti debitori, poi la crisi economica in cui sta versando quasi tutto il mondo occidentale, con perdita di posti di lavoro e aumento della disoccupazione, ha causato un notevole numero di insolventi.

Il mancato introito di questi capitali ha generato mancanza di liquidità nel sistema finanziario, e scarsa possibilità per gli istituti stessi di accedere al credito a buon mercato.

Gli spreads sono saliti, e di conseguenza il costo del denaro, i cui riflessi si sono riversati sul consumatore finale. Questo insieme di cause ha prodotto una brusca frenata nella concessione del credito, e maggior peso si è fatto sentire sulle operazioni di mutuo, i cui volumi di erogato si sono notevolmente ridotti.

Si è voluto mettere ordine anche tra le figure che hanno operato nel mercato, i mediatori creditizi in particolare, questa figura è stata soppressa ed ora possono operare solo le società di mediazioni creditizie, che debbono essere costituite in forme rigide come prevede la legge.

Si è dato impulso a privilegiare altre figure professionali (agenti in attività finanziaria) che sono diretta emanazione delle banche di riferimento, che debbono sostenere adeguata formazione, che operano nel pieno rispetto delle leggi vigenti soprattutto sulla trasparenza e debbono prestare consulenza ai clienti senza percepire alcun compenso di mediazione.

• Acquisto: possibilita’ di finanziare dall’80% al 100% dell’importo dell’immobile da acquistare;
• Ristrutturazione: permette di finanziare l’intero importo della ristrutturazione da effettuare, con la sola presentazione di un computo metrico dettagliato(preventivo lavori). Tale tipologia di mutuo può essere affiancato al mutuo acquisto;
• Liquidità: permette di ottenere un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile. A questo tipo di mutuo possono accedervi solo i lavoratori dipendenti;
• Consolidamento Debiti: estinzione di tutti i prestiti in corso con il pagamento di un’unica rata mensile;
• Sostituzione ­+ Liquidita’: sostituzione del mutuo in corso con l’aggiunta di un importo di liquidità che non va oltre il 10% del capitale residuo del mutuo; si rivolge sia ai lavoratori autonomi che ai lavoratori dipendenti.

I mutui acquisto sono un prodotto finanziario con il quale il sistema creditizio finanzia le richieste di acquisto di un immobile adibito ad abitazione, abitazione principale, ufficio o anche altre destinazioni (negozio, locale artigiano, etc.).

Si preferisce però finanziare soprattutto l’acquisto dell’immobile per uso residenziale, e ancor di più l’acquisto della prima casa da adibire ad abitazione principale.

Negli ultimi venti anni, questi finanziamenti hanno avuto uno sviluppo enorme in Italia.

Il sistema finanziario ha prediletto favorire il finanziamento di queste necessità, creando prodotti ad hoc e arrivando a finanziare fino al 100 % del valore dell’immobile acquistato.

Naturalmente, questa enorme massa di liquidità ha favorito la crescita del settore delle costruzioni, la costante ascesa del prezzo degli immobili e il successo notevole delle attività dei servizi immobiliari.

Da qualche tempo il fenomeno si è di molto ridimensionato, le banche, per la crisi di liquidità che stanno attraversando in questo particolare periodo di crisi economica, hanno di molto ridotto il flusso di liquidità per queste operazioni, limitando gli interventi a pratiche dove i richiedentiprestano più garanzie di solvibilità.

Le banche infatti, hanno limitato l’intervento fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile, tenendo molto conto della situazione economica dei richiedenti, della loro regolarità negli impegni finanziari in corso, e delle garanzie aggiuntive che i richiedenti sono in grado di fornire.

E’ molto importante poter dimostrare di possedere nelle proprie disponibilità finanziarie, o attraverso l’intervento dei propri genitori, almeno il 20% dell’importo al fine di poter perfezionare l’operazione di acquisto.

Si può ricorrere a tali operazioni anche avvalendosi di professionisti finanziari che fanno da tramite tra la banca e il cliente.

Queste figure in molti casi risultano essenziali, infatti hanno più possibilità di veicolare il cliente verso quegli istituti che offrono più possibilità di intervento finanziario.

La normativa e le disposizioni di legge in vigore hanno per questi professionisti ben regolamentato le funzioni, i doveri, i limiti di intervento e gli obblighi soprattutto sulla trasparenza che tutti i professionisti (agenti in attività finanziaria) debbono osservare.

Il mutuo per acquisto più ristrutturazione è un prodotto finanziario che il sistema utilizza per soddisfare le esigenze dei clienti che, oltre ad acquistare casa, intendono anche ristrutturarla.

La maggioranza di coloro che acquistano casa, in genere la prima casa che useranno per abitazione principale, esprimono il desiderio di poterla ristrutturare per adeguarla alle proprie esigenze abitative.

In parecchi altri casi, tale esigenza si rende necessaria perché le condizioni dell’immobile acquistato non consentono di poterlo abitare.

Ora, bisogna tener conto che questa operazione presenta per gli istituti finanziatori aspetti complessi dal punto di vista operativo

Infatti, il rapporto di finanziabilità per l’acquisto prima casa, non può più superare l’80% del valore dell’immobile. Per cui, facendo un esempio: se l’immobile costa 100.000,00 euro il finanziamento per l’acquisto non supererà l’importo di 80.000,00 euro.

Ci si rende conto che, se vogliamo ristrutturarlo e abbiamo bisogno di un importo ulteriore di 30.000,00 euro, rimarrebbe fuori un importo di 50.000,00 euro (la differenza fra 130.000,00 euro importo di acquisto più ristrutturazione e l’importo di 80.000,00 euro che riceveremmo come finanziamento).

Poi bisogna considerare che la ristrutturazione avverrà normalmente dopo che si è perfezionato l’acquisto dell’immobile, cosa questa che impedirebbe a qualsiasi banca di anticipare un importo con l’eventualità successiva di non poterne chiedere la restituzione, se per ipotesi la ristrutturazione non fosse più eseguita

Di fronte a questo problema, molte banche hanno deciso di non intervenire in questo tipo di operazione, mentre altre banche hanno deciso di intervenire a finanziare anche la successiva ristrutturazione dell’immobile acquistato, utilizzando le seguenti modalità: con il perfezionamento dell’acquisto, seguendo l’esempio di sopra, finanziano il primo importo per euro 80.000,00, poi il restante importo di 30.000,00 occorrente per la successiva ristrutturazione lo finanzieranno in fase di avanzamento lavori

Così facendo, la pratica di mutuo viene concessa per complessivi € 110.000,00: subito si ottengono 80.000,00 euro e poi a stato di avanzamento lavori durante il corso degli stessi in più tranches di erogazione, oppure in una unica tranche a fine lavori.

L’approvazione degli stati di avanzamento sarà ad esclusiva cura del tecnico di fiducia della banca, che di volta in volta verificherà l’effettivo svolgimento dei lavori.

Il mutuo per ristrutturazione viene concesso dagli istituti di credito per soddisfare le esigenze dei clienti che intendono ristrutturare un immobile di proprietà che è adibito ad abitazione.

Questi finanziamenti sono concessi per lavori di ristrutturazione che possono riguardare o solo parzialmente, o per intero l’immobile dato in garanzia, che deve essere quello che il nucleo familiare del richiedente occupa come residenza principale.

Può essere concesso anche per la costruzione di un nuovo immobile, sempre che questo rivesta le caratteristiche future di abitazione principale.

Viene concesso in genere a stati di avanzamento lavori successivi, cioè solo dopo che la parte dei lavori, per i quali si richiede uno stato di avanzamento economico, siano stati effettivamente eseguiti.

Per questo, all’atto della presentazione della pratica di mutuo, bisogna inserire un computo metrico dettagliato dei lavori a farsi. La verifica dei lavori si confronta con quanto riportato sul computo metrico del cliente, redatto da un tecnico da lui stesso incaricato, ed è demandata al tecnico di fiducia della banca, che certifica il nuovo stato dei luoghi stilando la percentuale dei lavori eseguiti sul totale indicato.

In base a questa percentuale, viene erogato dalla banca l’importo della tranche equivalente.

Se i lavori a farsi prevedono autorizzazioni delle autorità urbanistiche, bisogna aggiungere alla documentazione tecnica anche le copie delle autorizzazioni ricevute.

I lavori andranno eseguiti in piena conformità e non dovranno in alcun caso discostarsi da quelli autorizzati.

Se ciò accadesse, la banca sospenderebbe immediatamente l’erogazione delle tranches economiche successive, e in casi gravi richiederebbe la restituzione in unica soluzione degli importi già erogati, revocando al cliente il beneficio del termine.

In sostanza, il cliente inadempiente non potrebbe più rimborsare il mutuo con cadenza rateale, ma solo in unica soluzione, e per l’intero importo residuo del mutuo e in un tempo limitato come previsto per legge.

Come si nota, è importante essere ben seguiti nell’iter di questa pratica di mutuo, sia dal punto di vista tecnico sia dal punto di vista finanziario, il richiedente deve essere a conoscenza di tutte le problematiche, sopra abbiamo provato ad elencarne alcune.

Il mutuo per liquidità è un prodotto finanziario che viene utilizzato dal sistema bancario per finanziare le esigenze dei clienti che intendono disporre di liquidità.

Naturalmente, nella richiesta di mutuo, il cliente deve indicare qual è la necessità da colmare, non deve allegare alcun documento a comprova di ciò, ma la banca deve essere a conoscenza quantomeno che quella richiesta sia legittima.

Nei mutui per liquidità, almeno in passato, si nascondevano esigenze a volte poco chiare e la liquidità avuta veniva utilizzata per altri scopi (concedere denaro a prestito, acquistare merci non fatturate, etc.). Per evitare che questo possa ancora accadere, il sistema bancario, anche su sollecitazione dell’istituto di controllo delle banche, verifica che la richiesta di liquidità abbia la giusta motivazione.

Questo mutuo viene concesso, salvo qualche eccezione, solo ai dipendenti e ai professionisti.

La concessione di questi mutui segue una prassi più rigida, infatti le griglie di controllo sono più restrittive, qualche istituto applica una percentuale più bassa nel rapporto tra rata e reddito disponibile: l’importo del mutuo viene concesso rispettando una proporzione sul valore dell’immobile che va da un 50% ad un massimo del 70%.

Alcuni istituti di credito non si accontentano di un richiedente monoreddito, a volte preferiscono che vi sia un reddito aggiuntivo garantito da appartenenti al nucleo familiare complessivo (non solo il coniuge, ma anche i genitori dei richiedenti o i figli).

In questo periodo di crisi economica e di liquidità per il sistema creditizio, alcuni istituti hanno sospeso la concessione di questo tipo di mutuo, in quanto è accertato che da queste operazioni arrivi una percentuale maggiore di insolvenze.

Come si vede, per la complessità di questo prodotto può essere utile rivolgersi a professionisti finanziari (agenti in attività finanziaria), loro sono diretta emanazione delle banche che rappresentano, e possono meglio aiutare i clienti a trovare l’istituto che può soddisfare la loro richiesta.

Si potranno sapere in anticipo, e con la dovuta trasparenza, tutte le condizioni del mutuo e tutto ciò che riguarda costi, condizioni contrattuali e quant’altro occorre per espletare un iter più veloce.

Non possono percepire alcun compenso di mediazione, e debbono essere regolarmente iscritti agli albi professionali di competenza come del resto è previsto per legge.

I prodotti finanziari vengono concepiti dal sistema finanziario per cercare di soddisfare le esigenze dei propri clienti, anche quelle più particolari. Uno di questi prodotti è la sostituzione del mutuo e ristrutturazione dell’immobile di proprietà.

Molti di noi acquistano casa e non sempre possono contemporaneamente effettuare la ristrutturazione dell’immobile acquistato, cosa che a volte sarebbe necessaria, ma che può essere ostacolata da mancanza di ulteriore disponibilità economica, o dal poco tempo concesso (intimazione di sfratto da altro immobile occupato in locazione, esigenza delle giovani coppie in particolare per trasferirsi con immediatezza nell’immobile appena acquistato, bisogno di disporre subito di una casa più grande per la propria famiglia e altro ancora).

In questi casi, si decide di rimandare in un tempo più propizio la ristrutturazione per adeguare la casa alle esigenze della propria famiglia. Se sull’immobile vi è un mutuo contratto per acquistarlo, per poter richiedere un ulteriore finanziamento bisognerebbe estinguere il mutuo in corso.

Naturalmente, ciò per la stragrande maggioranza delle persone non è possibile.

Per cui, alcune banche, per soddisfare anche questa esigenza della propria clientela, hanno pensato ad un mutuo che concesso per un importo maggiore possa servire ad estinguere con parte della somma il mutuo in essere, e utilizzare la parte rimanente per effettuare la ristrutturazione dell’immobile.

L’erogazione di questa parte restante viene perfezionata o a stati di avanzamento lavori successivi alla loro effettuazione, o in unica tranche alla fine dei lavori.

E’ però questo un prodotto finanziario che solo poche banche hanno inserito nel loro paniere, vi consigliamo perciò di farsi assistere da un professionista finanziario che ha più possibilità di poter contattare l’istituto di credito disposto a concedere questo tipo di mutuo.

I professionisti finanziari abilitati a seguire il cliente nel percorso del mutuo sono soprattutto gli agenti in attività finanziaria, i quali sono diretta emanazione degli istituti di credito di riferimento, sono iscritti all’albo di categoria e forniscono consulenza senza dover percepire alcun compenso.

Il mutuo di surroga è un prodotto finanziario molto particolare, è stato istituito con la cosiddetta “Legge Bersani“, e consente di migrare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro.

Si sceglie, in genere, questa soluzione finanziaria per approfittare di condizioni di mercato più favorevoli rispetto a quelle vigenti nel momento in cui si è contratto il mutuo, in particolare se si è contratto un mutuo a tasso fisso, oppure se gli spreads applicati all’epoca erano meno favorevoli di quelli attuali.

Il nuovo contratto di mutuo che si va a stipulare, in effetti, non è altro che una sostituzione del precedente, nel vero senso letterale del termine.

Infatti, non si genera una nuova ipoteca sull’immobile, ma si conserva quella preesistente: all’atto notarile infatti intervengono oltre ai contraenti sia il rappresentante della banca uscente, che quello della banca subentrante

Le spese occorrenti per questo tipo di contratto sono quasi inesistenti, quelle notarili sono a volte sostenute in parte, o anche per intero, dalla banca subentrante.

Bisogna però soffermarsi bene sulle condizioni economiche e contrattuali del nuovo mutuo, perché a volte può essere poco conveniente effettuare il cambio.

Questo tipo di mutuo, che sembrerebbe avere un percorso piuttosto facile per il cliente, in effetti presenta molte difficoltà: la banca subentrante a cui si sottopone la richiesta, applica dei criteri molto rigidi nell’esaminare la condizione economica del cliente.

Le griglie di approvazione sono molto rigide, vuoi perché le banche in questo periodo preferiscono destinare la liquidità a favore di operazioni più vantaggiose per il loro conto economico (queste operazioni infatti sono dal punto di vista economico poco appetibili è più un servizio che si deve rendere al cliente che una buona opportunità economica), vuoi perché le banche non hanno molta disponibilità liquida in generale, per cui preferiscono destinarla verso altri interventi più mirati.

E’ quindi bene farsi assistere da professionisti finanziari in questo tipo di richieste, per trovare al meglio il prodotto più conveniente, e gli istituti di credito più propensi a finanziare queste operazioni.

Il mutuo per consolidamento debiti è un prodotto finanziario che viene utilizzato per permettere ai clienti che nel tempo hanno contratto più debiti, attraverso mutuo e prestiti personali, di poterli estinguere anticipatamente contraendo un mutuo per l’importo totale dei debiti in corso.

Il più delle volte accade che si contrae un mutuo per l’acquisto della casa e, per motivi economici, si decide poi di rimandare qualche lavoro di manutenzione e ristrutturazione dell’appartamento comprato.

Quando ciò poi diventa una necessità, per risolvere il problema si ricorre ad un prestito a breve, in questo caso sarebbe stato meglio rinegoziare il mutuo preesistente e contrarne uno di importo più elevato per poter fare fronte a questa nuova necessità. Cosa che succede anche, ad esempio, per l’acquisto dell’auto, dove si ricorre ad una altro prestito a breve, etc.

Naturalmente per i prestiti a breve, che hanno in media una durata di cinque anni, il rimborso prevede di pagare una rata più alta, la quale, sommata alle altre, rende insostenibile il pagamento regolare delle relative rate.

Per questo si ricorre al mutuo per consolidamento debiti, bisogna tener conto però di alcune regole fondamentali:

• l’importo massimo concedibile non può superare il 70% del valore commerciale dell’immobile di proprietà, che deve essere quello adibito ad abitazione principale,
• i debiti che si possono consolidare sono solo il mutuo in corso e i prestiti, non è possibile estinguere i debiti derivanti da affidamenti bancari o da carte di debito con rimborsi rateali,
• il pagamento delle rate per gli impegni in corso deve essere assolutamente regolare.

Alcune banche, per il mutuo per consolidamento debiti, prevedono anche l’erogazione di liquidità aggiuntiva, entro certi limiti stabiliti, sempre che il totale dei debiti e della liquidità aggiuntiva non superi il 70% del valore commerciale dell’immobile.

E’ preferibile, se si vuole ricorrere a questo tipo di mutuo, farsi assistere da un esperto.

Il prodotto presenta molte particolarità e griglie di approvazione molto rigide perché alcuni clienti, con alta propensione all’indebitamento, il più delle volte non riescono ad essere regolari nei pagamenti.

Si generano quindi molte insolvenze, così, gli istituti di credito, in questo periodo economico molto particolare, preferiscono destinare la poca liquidità disponibile verso esigenze della propria clientela meno rischiose (mutuo per acquisto prima casa e/o mutuo per ristrutturazione, etc.).

Il mutuo per consolidamento debiti è un prodotto finanziario che viene utilizzato per permettere ai clienti che nel tempo hanno contratto più debiti, attraverso mutuo e prestiti personali, di poterli estinguere anticipatamente contraendo un mutuo per l’importo totale dei debiti in corso.

Il più delle volte accade che si contrae un mutuo per l’acquisto della casa e, per motivi economici, si decide poi di rimandare qualche lavoro di manutenzione e ristrutturazione dell’appartamento comprato.

Quando ciò poi diventa una necessità, per risolvere il problema si ricorre ad un prestito a breve, in questo caso sarebbe stato meglio rinegoziare il mutuo preesistente e contrarne uno di importo più elevato per poter fare fronte a questa nuova necessità. Cosa che succede anche, ad esempio, per l’acquisto dell’auto, dove si ricorre ad una altro prestito a breve, etc.

Naturalmente per i prestiti a breve, che hanno in media una durata di cinque anni, il rimborso prevede di pagare una rata più alta, la quale, sommata alle altre, rende insostenibile il pagamento regolare delle relative rate.

Per questo si ricorre al mutuo per consolidamento debiti, bisogna tener conto però di alcune regole fondamentali:

• l’importo massimo concedibile non può superare il 70% del valore commerciale dell’immobile di proprietà, che deve essere quello adibito ad abitazione principale,
• i debiti che si possono consolidare sono solo il mutuo in corso e i prestiti, non è possibile estinguere i debiti derivanti da affidamenti bancari o da carte di debito con rimborsi rateali,
• il pagamento delle rate per gli impegni in corso deve essere assolutamente regolare.

Alcune banche, per il mutuo per consolidamento debiti, prevedono anche l’erogazione di liquidità aggiuntiva, entro certi limiti stabiliti, sempre che il totale dei debiti e della liquidità aggiuntiva non superi il 70% del valore commerciale dell’immobile.

E’ preferibile, se si vuole ricorrere a questo tipo di mutuo, farsi assistere da un esperto.

Il prodotto presenta molte particolarità e griglie di approvazione molto rigide perché alcuni clienti, con alta propensione all’indebitamento, il più delle volte non riescono ad essere regolari nei pagamenti.

Si generano quindi molte insolvenze, così, gli istituti di credito, in questo periodo economico molto particolare, preferiscono destinare la poca liquidità disponibile verso esigenze della propria clientela meno rischiose (mutuo per acquisto prima casa e/o mutuo per ristrutturazione, etc.).

Il mutuo è un prodotto finanziario utilizzato dal sistema creditizio per finanziare la propria clientela interessata all’acquisto di beni durevoli.

Sono infatti operazioni di medio/lungo termine, minimo cinque anni e fino a trentacinque anni di durata, e vengono offerti o a tasso variabile o a tasso fisso, o in qualche caso a formula mista, ma per questo tipo di mutuo vi è pochissima preferenza.

Le caratteristiche che diversificano i due prodotti sono legate all’andamento dei tassi.

Infatti, mentre per il tasso fisso una volta fissato il tasso in contratto questo non cambia per tutta la durata del mutuo, nel caso invece del tasso variabile questo segue l’andamento dei tassi, se questi tendono a salire anche l’importo della rata del mutuo sale, viceversa, se i tassi scendono, l’importo della rata del mutuo diminuisce.

Come si vede, scegliere un mutuo a tasso variabile è abbastanza rischioso, e l’esperienza pregressa insegna che le oscillazioni abbastanza forti dei tassi d’interesse hanno creato non pochi problemi ai clienti sottoscrittori di questi tipi di mutuo.

Per cercare di evitare tali situazioni, alcune banche hanno creato il mutuo a tasso variabile con opzioni, inserendo in contratto la possibilità per il cliente di poter scegliere di passare, per un periodo prescelto, al tasso fisso per cui le rate successive restano fisse e costanti nel tempo.

Chiaramente, quando si opta per questa scelta, viene considerato il tasso fisso vigente in quel momento. C’è da considerare anche che, poiché i parametri del tasso fisso sono sempre più alti, anche la rata conseguente sarà più alta rispetto alla precedente a tasso variabile. Si ottiene però una rata costante nel tempo e non suscettibile di oscillazioni, anche se i tassi d’interesse dovessero continuare a salire.

Terminato il periodo prescelto, se non si esercita nuovamente l’opzione, il tasso d’interesse torna ad essere variabile e alle condizioni finanziarie di quel momento.

Le opzioni offerte sono diverse: alcune banche hanno delle cadenze programmate con formula modulare, ad esempio se la formula ha cadenza biennale l’opzione è esercitabile ogni due anni così se la cadenza è triennale e così di seguito; altre banche lasciano al cliente la scelta diversificata, ad esempio il cliente può scegliere un periodo di due anni, cinque anni o anche dieci anni.

Questo sistema consente di gestire meglio il proprio mutuo ed approfittare dell’andamento dei tassi, che ciclicamente hanno oscillazioni in alto o in basso, a seconda dell’andamento dell’economia.

Gestire al meglio questi tipi di mutuo non è facile per tutti, perciò si consiglia di rivolgersi a professionisti finanziari che possono consigliarvi al meglio, ed aiutarvi ogni qualvolta si decide di esercitare le opzioni contrattuali.

Il mutuo a tasso variabile con opzioni prevede la possibilità di passare, per un periodo prescelto, al tasso fisso per cui le rate successive restano fisse.

Gli istituti di credito, per venire incontro alle più svariate esigenze dei propri clienti, creano nuovi prodotti che possano meglio soddisfare le richieste della clientela e porsi con più efficacia rispetto alla concorrenza.

In relazione a ciò, e particolarmente per i prodotti dei mutui, hanno messo sul mercato soluzioni finanziarie con particolari opzioni di scelta riservate ai richiedenti.

Uno di questi prodotti riguarda i mutui a tasso variabile con “cap”, dove il “cap” è una protezione che, a determinate condizioni, permette di bloccare l’aumento della rata di mutuo.

Se si sceglie un mutuo a tasso variabile, si sceglie di assumersi il rischio legato all’andamento dei tassi d’interesse. In sostanza, la rata del mutuo oscilla in alto o in basso, seguendo il ciclico andamento dei tassi, alterna periodi di tassi in crescita ad altri periodi di tassi in discesa, in sintonia con l’andamento economico del paese.

Se queste oscillazioni subissero continui rialzi, la rata del mutuo potrebbe salire sino a livelli che potrebbero non essere sostenibili, generando con ciò problemi finanziari ai clienti e impedendo loro un regolare rimborso delle rate dei mutui contratti.

Nel recente passato questo è infatti avvenuto, e dopo le continue lamentele dell’opinione pubblica, gli istituti di credito hanno pensato di mettere sul mercato prodotti con delle protezioni che contenessero, o addirittura eliminassero, il rischio di un aumento incontrollato delle rate di rimborso dei mutui.

Il variabile con cap contiene un tetto di protezione con un tasso massimo fissato in contratto, per cui la rata arrivata al tetto di protezione non aumenta più, e di converso se l’andamento dei tassi è in discesa, la relativa diminuzione dell’importo della rata non ha alcun limite.

In questo periodo questo prodotto è poco richiesto, sia perché lo spread applicato dalle banche è in genere più alto di altri prodotti similari, sia perché un limite al rialzo incontrollato delle rate dei mutui è stato comunque imposto dalla Banca d’Italia (con l’istituzione della cosiddetta soglia di usura, un parametro che stabilisce il limite per l’applicazione dei tassi d’interesse.)legge.

Si consiglia sempre che, per la scelta di questi prodotti finanziari, si venga seguiti da professionisti finanziari (Agenti in attività finanziaria) che conoscono tutte le caratteristiche dei prodotti.

Sono professionisti iscritti all’albo di competenza, rappresentano direttamente le banche preponenti, sono tenuti ad illustrare al cliente con piena trasparenza tutte le condizioni contrattuali dei prodotti proposti, soprattutto quelle legate ai costi complessivi e non possono percepire alcun compenso di mediazione.

I mutui a tasso variabile con cap contengono un tetto di protezione con un tasso massimo fissato in contratto, per cui la rata non può aumentare oltre al tetto.

Trovare il mutuo più confacente alle proprie possibilità non sempre è cosa facile, nella miriade di prodotti che le banche offrono alla loro clientela, pescare quello giusto è una vera impresa.

La prima grande differenza, come abbiamo visto, è tra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso.

Il mutuo a tasso fisso ha la rata costante sino alla scadenza, ma presenta tassi iniziali ben più alti di quelli a tasso variabile.

In questo ultimo caso la variabilità potrebbe significare un aumento nel tempo della rata di rimborso, se l’andamento dei tassi si dovesse orientare verso l’alto, e se questo andamento subisse un’impennata la rata potrebbe salire di molto e mettere in difficoltà il cliente.

Ogni banca ha attivato il proprio centro studi per creare prodotti che attivassero una protezione della rata, se questa dovesse salire troppo.

Uno di questi prodotti è il mutuo a rata costante, esso ha come base il tasso variabile, ma presenta un rimborso a rata costante, senza alcuna variazione. Per alcuni prodotti presenta una variazione legata all’indice del costo della vita, e non a quello del costo del denaro, in modo che la rata abbia una oscillazione piuttosto contenuta.

La variabilità dei tassi viene congelata sino alla fine del periodo di rimborso, nel senso che se in tale periodo l’andamento dei tassi ha avuto più picchi verso l’alto, e questo ha generato accumulo di interessi, l’importo degli stessi deve essere rimborsato dal cliente o in unica soluzione alla fine del periodo di rimborso, o attraverso l’allungamento della durata del mutuo.

Viceversa, se l’andamento dei tassi ha avuto più picchi in discesa, la durata del mutuo potrebbe accorciarsi.

Questi prodotti hanno il pregio di conservare una rata costante, ma conservano la grossa incognita del rimborso finale: è come se i conti si facessero alla fine e potrebbero essere abbastanza salati.

Per orientarsi verso questo tipo di scelte, è quindi preferibile farsi assistere da professionisti finanziari.

Mutuo a rata costante ha come base il tasso variabile ma presenta un rimborso a rata costante senza alcuna variazione o legata all’indice del costo della vita.

Quando non si ha disponibilità liquida immediata, spesso si ricorre ad un finanziamento.

A seconda dell’impegno economico, ci si orienta verso prodotti finanziari a breve (prestiti personali o al consumo, cessione del quinto dello stipendio, carte di debito oppure affidamenti in conto corrente) se l’impegno è di piccolo conto; oppure verso operazioni di mutuo ipotecario (acquisto prima casa, ristrutturazione, rinegoziazione del mutuo preesistente o liquidità) se invece l’impegno economico è più importante.

Il mutuo, essendo un impegno molto importante e lungo nel tempo, necessita di una scelta ben ponderata per la scelta del tipo di prodotto, che può essere a tasso variabile o a tasso fisso.

In questa circostanza parleremo del mutuo a tasso fisso.

Il significato stesso del termine ci indica che il tasso, una volta stabilito in contratto, resterà tale per tutto il periodo di rimborso del mutuo, per cui genererà rate mensili di importo costante nel tempo, che non subiranno perciò alcun tipo di variazione.

I parametri del tasso fisso sono più alti rispetto a quelli a tasso variabile, per cui la rata mensile applicata all’atto del contratto è sempre più alta di quella a tasso variabile, ma mentre in quest’ultimo caso la rata può risentire nel tempo di oscillazioni anche significative, quella a tasso fisso non risentirà mai di queste oscillazioni.

La rata, quindi, rimane costante nel tempo, e ciò è un bene se consideriamo che, statisticamente, nel tempo il potere di acquisto del nostro denaro si riduce per effetto dell’inflazione.

Nella scelta di un mutuo è bene farsi assistere da professionisti finanziari (Agenti in attività finanziaria) la cui attività è regolata per legge, debbono offrire assistenza completa alla clientela, sono di diretta emanazione degli istituti di credito di riferimento e non percepiscono alcun compenso di mediazione.

Il mutuo a tasso fisso indica che il tasso una volta stabilito in contratto resterà tale per tutto il periodo del mutuo che non subirà alcun tipo di variazione.

La perizia tecnica, in una pratica di mutuo, serve a stabilire il valore dell’immobile dato a garanzia e la sua regolarità tecnico-urbanistica.

Il valore dell’immobile stabilisce la percentuale di intervento economico della banca.

Questa percentuale non supera l’80% del valore di stima, in passato questa percentuale era arrivata sino al 100% del valore dell’immobile, ma da alcuni anni, anche su disposizioni rigide della Banca d’Italia, viene rispettato un valore d’intervento non superiore all’80%.

Questo valore, che è il valore massimo, viene applicato solo se l’operazione di mutuo proposta riguarda l’acquisto della prima casa da parte dei richiedenti. Negli altri casi (ristrutturazione, liquidità, acquisto di immobile non adibito a prima casa, etc.), l’intervento della banca può scendere sino al 50% del valore di stima dell’immobile.

Altro aspetto fondamentale è la regolarità tecnico-urbanistica dell’immobile dato a garanzia.

Questo deve essere stato costruito, o ristrutturato nel tempo, secondo le leggi urbanistiche vigenti, non deve presentare alcun tipo di abuso e tutti gli interventi urbanistici successivi alla costruzione dell’immobile devono essere stati autorizzati dalle autorità pubbliche competenti.

Una qualsiasi deficienza in tal senso, fa sì che la banca sospenda il prosieguo della pratica di mutuo sino a quando non siano stati sanati gli interventi urbanistici non autorizzati. Se questi non potessero essere sanati, la pratica di mutuo verrebbe respinta.

Il tecnico deputato ad effettuare queste stime viene nominato dalla banca che sta curando la pratica di mutuo, viene di regola pagato dal cliente richiedente il mutuo, e viene nominato a volte prima di dar corso al caricamento della pratica, mentre altre banche lo nominano non appena l’analisi finanziaria si è conclusa ed ha dato esito positivo al prosieguo della pratica stessa.

Come si vede, una pratica di mutuo presenta aspetti complessi, suggeriamo che per la presentazione della stessa si venga seguiti da un professionista finanziario (Agente in attività finanziaria) in grado di verificare tutti gli aspetti peculiari, autorizzato per legge ad espletare tali mansioni, di diretta emanazione delle banche di riferimento e per questa sua attività non deve percepire alcun compenso di mediazione.

La relazione notarile preliminare per una pratica di mutuo è l’ultimo documento di fondamentale importanza per concluderne l’iter.

Quando si è ottenuta l’approvazione della pratica, cioè quando ha superato positivamente sia l’analisi finanziaria sui richiedenti, che quella tecnico-urbanistica sull’immobile dato a garanzia del mutuo, il richiedente deve incaricare un notaio di fiducia affinché predisponga le indagini catastali, ipotecarie e le visure sulla regolarità legale della trasmissibilità del bene immobile oggetto dell’operazione di mutuo ipotecario.

Il notaio, una volta che si è accertato della completa regolarità dell’immobile oggetto del mutuo, trasmette alla banca, che dovrà concedere il finanziamento al cliente richiedente, la relazione preliminare che contiene, con descrizione ben dettagliata e la storia dell’immobile, sia per l’aspetto catastale che per l’aspetto legale sulla legittimità dei possessori attuali proprietari dell’immobile.

La trasmissibilità dei beni può avvenire o per compravendita (acquisto da altro soggetto) o per donazione (bene ricevuto per disposizioni di altro soggetto di norma familiare stretto del soggetto attuale possessore), oppure per successione (in seguito al decesso del precedente possessore del bene).

In questo caso, con la presentazione della successione mortis-causa, gli eredi legittimi del defunto entrano nel possesso legale del bene.

Alcune banche però, non concedono il mutuo in presenza di un atto di donazione, perché questo è un atto che potrebbe essere impugnato da eventuali altri eredi legittimi del donante nel caso in cui costui non avesse rispettato i diritti spettanti agli altri eredi legittimi.

Poiché tale atto di impugnazione può essere fatto solo dopo la morte del donante, e per un termine di dieci anni successivi, alcune banche preferiscono non assumersi un eventuale rischio legato a questa possibilità.

La relazione notarile preliminare deve inoltre indicare espressamente che, sul bene oggetto dell’ipoteca, non insistono altre ipoteche precedenti ancora valide.

Come si può osservare, gli argomenti illustrati presentano molte complessità, per cui si consiglia a tutti coloro che debbono fare un’operazione di mutuo, di farsi assistere da un professionista finanziario (Agente in attività finanziaria).

La relazione notarile preliminare per una pratica di mutuo riveste carattere di assoluta importanza, per un iter positivo di una pratica di mutuo ipotecario.

Chiunque può richiedere un mutuo o un prestito, purché sia in grado di dimostrare di poter restituire nel tempo l’importo avuto in prestito.

Vediamo insieme le domande che la maggioranza delle persone si pone.

Quanto costa il mutuo?

Tra le domande più ricorrenti che i consumatori si pongono vi è questa: Quanto costa il mutuo?

Per comprendere appieno quanto ci costa un mutuo, bisogna tener presente oltre al tasso di interesse anche altri fondamentali elementi.

Bisogna innanzitutto sapere che, se il mutuo viene concesso da una banca, l’imposta che lo stato applica è pari al 2% dell’importo complessivo del mutuo. Se viene invece contratto per l’acquisto della prima casa, l’imposta è pari allo 0,25% dell’importo complessivo. Se il mutuo è concesso da altra istituzione, l’imposta che viene applicata è sempre pari al 2%.

L’imposta in questione viene trattenuta direttamente dalla banca che concede il mutuo e che la stessa poi la verserà allo stato, tale importo va detratto dall’importo lordo del mutuo. Ci possono essere poi altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti, ma questi vengono versati dal cliente al notaio rogante, che a sua volta li verserà allo stato.

Le altre spese sono:

• Spese di istruttoria pratica, la banca le applica o in forma fissa o in percentuale in base all’importo erogato e vengono trattenute dal lordo erogato;
• Spese di perizia, il cliente le paga direttamente al perito della banca incaricato dalla stessa per la valutazione dell’immobile offerto in garanzia e oggetto dell’operazione di mutuo;
• Il costo del premio di assicurazione che è relativo alla copertura dei rischi legati ai danni derivanti all’immobile oggetto dell’ipoteca principalmente da incendio o scoppio, causati da eventi naturali o accidentali;
• Le spese notarili per il contratto di mutuo e per l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari che vanno riconosciuti direttamente al notaio rogante.

Nel caso in cui decidiate di ricorrere ad una società di mediazione creditizia, è importante informarsi preventivamente sui compensi che vi verranno richiesti a conclusione della pratica, per questo caso però, vi è data la possibilità di ottenere la stessa attività di consulenza rivolgendovi ad un Agente in attività finanziaria.

Per comprendere appieno quanto costa il mutuo casa, bisogna tener presente oltre al tasso di interesse anche altri elementi fondamentali. Info sul nostro sito.

Innanzitutto bisogna porsi la domanda più ovvia: posso ottenere un mutuo?

Si premetta che chiunque può richiedere un mutuo se può dimostrare di essere in grado di poter far fronte con regolarità all’impegno finanziario che si andrà a sostenere.

La rata ideale, che il sistema finanziario preferisce, è quella che non supera il terzo del proprio reddito disponibile. Percentuale che abbia già escluso le spese correnti già programmate per la conduzione abituale della propria famiglia, ma anche quelle spese impreviste (come ad esempio una possibile riduzione del proprio reddito familiare causata da perdita del posto di lavoro, da malattia o da altre cause similari).

Bisogna poi tener conto della durata del mutuo, perché in base a questa viene calcolata la rata del mutuo stesso: naturalmente, più è lunga la durata più la rata mensile è bassa, ciò ci aiuterà ad ottenere più facilmente l’importo richiesto, ma aumenterà il valore degli interessi da pagare.

E’ poi necessario sapere che, poiché le banche per l’acquisto della prima casa finanziano sino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile oggetto dell’operazione, bisogna disporre di almeno il restante 20%, oltre alle spese occorrenti per formalizzare l’atto di acquisto della casa.

E’ importante poi valutare i tempi per ottenere il mutuo, che oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni dal momento che si è presentata tutta la documentazione occorrente per la richiesta del mutuo.

Il rispetto di questi tempi tecnici e burocratici, occorrenti alle banche per poter espletare l’istruttoria della pratica, sono molto importanti al fine di potersi impegnare per una scrittura preliminare di acquisto. Infatti, se i tempi sono stretti, si rischia di non poter rispettare gli impegni presi e rischiare perciò di incorrere in sanzioni economiche e perdere l’affare.

Come si vede, la problematica è assai complessa, per cui consigliamo di farsi assistere da un professionista finanziario (Agente in attività finanziaria) che ben conosce queste situazioni.

Tra le domande più frequenti che un consumatore si pone quando ha necessità di richiedere un finanziamento, vi è quella di sapere cosa fare per presentare una pratica di mutuo, al fine di non sprecare tempo.

Noi vi consigliamo di seguire questo schema:

• Prima di tutto, stimare il proprio reddito disponibile al netto delle spese fisse;
• Calcolare la rata massima che in base al calcolo precedente ci si può permettere di pagare e che comunque non superi il 30% del reddito disponibile;
• Valutare la durata del mutuo e il tipo di tasso, tenendo presente che una rata derivante da un mutuo a tasso variabile è più bassa di quella a tasso fisso, ma nel tempo può subire delle oscillazioni anche piuttosto sostenute;
• Procurarsi dagli intermediari finanziari i fogli comparativi e i fogli informativi sui mutui, in modo da poter esaminare con calma le varie possibilità e potersi così orientare meglio nella scelta del mutuo;
• Esaminare le varie proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi;
• Valutare se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa;
• Controllare che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel foglio informativo;
• Preparare alla fine di tutto ciò la documentazione che l’intermediario richiede.

Se non si è sicuri di poter fare da soli, la tematica è piuttosto complessa, ci si può rivolgere a professionisti (Agenti in attività finanziaria) che suppliscono a tutto, sono autorizzati per legge a svolgere tale compito e non debbono percepire alcun compenso di mediazione, in quanto di diretta emanazione degli istituti di credito che rappresentano.

In alcune zone d’Italia alcuni immobili sono stati costruiti abusivamente, cioè senza la preventiva licenza edilizia, e solo successivamente lo Stato Italiano ha consentito a richiedere il condono dell’abuso commesso, con la presentazione di una domanda apposita e il pagamento di un’oblazione.

Lo stato ha legiferato in materia di condono ben tre volte, nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Bisogna sapere che la domanda di condono non sana automaticamente l’immobile, essa rappresenta solo una autodenuncia di illecito urbanistico commesso, per cui solleva il richiedente dal reato penale ma non sana da un punto di vista urbanistico l’abuso commesso.

Infatti, per ottenere la licenza edilizia in sanatoria, è necessario che l’immobile oggetto dell’abuso edilizio non ricada in zone ove esistono vincoli di legge ostativi. Basti pensare a tutte le zone con vincolo archeologico, ambientale e paesaggistico e la famosa zona rossa del Vesuvio, che comprende una fascia di comuni che ruotano attorno al famoso vulcano situato in provincia di Napoli.

Questi vincoli non impediscono la commerciabilità del bene, ma lasciano in sospeso la possibilità di ottenere la licenza edilizia e il rischio di un eventuale abbattimento dell’immobile abusivo se questa successivamente venisse respinta.

E’ molto importante, in presenza di una simile eventualità, far controllare da un tecnico di fiducia se esistono tali vincoli, e poi ponderare bene l’idea di acquistare quell’immobile.

La domanda che ci si pone è la seguente: si può richiedere un mutuo su un immobile condonato?

La risposta è complessa: gli istituti di credito generalmente non intervengono su tali immobili, solo alcune banche li finanziano, a patto però che gli immobili in questione non ricadano su zone ove esistono vincoli specifici di inedificabilità.

E’ consigliabile quindi, nel caso si voglia procedere all’acquisto di un’unità immobiliare che è stata condonata e voler richiedere un mutuo, di farsi assistere da un professionista finanziario (Agente in attività finanziaria) che è a conoscenza delle leggi sul condono e quindi sia dei vincoli ostativi e sia dei vincoli ininfluenti, questi ultimi non compromettono la possibilità di ottenere il finanziamento richiesto.

Si può richiedere un mutuo sugli immobili condonati?

La risposta è complessa, gli istituti di credito generalmente non intervengono sugli immobili condonati.

A chi rivolgersi per ottenere un mutuo o un prestito?

Questo tipo di operazioni vengono concesse dagli intermediari finanziari, intendendosi con questo termine le banche e le finanziarie autorizzate dalla legge e iscritte in un apposito Albo pubblico.

Il cliente può, naturalmente, rivolgersi direttamente agli intermediari finanziari, autorizzati per legge a svolgere la mansione di fare da tramite tra il cliente e gli intermediari finanziari stessi.

La prima cosa da sapere prima di richiedere un mutuo è che prima di sottoscrivere una richiesta di mutuo, o di prestito, è bene farsi consegnare:

• il Foglio Informativo, che illustra caratteristiche, rischi e costi del finanziamento richiesto;
• il Foglio Comparativo, che contiene le informazioni generali sui vari tipi di finanziamenti offerti dall’intermediario;
• una copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi.

Consegnare tale documentazione è un dovere dell’intermediario e un diritto del cliente, senza alcun impegno per le parti.

E’ importante conoscere in questa fase il:

TAEG (tasso annuo effettivo globale comprensivoperciò del tasso d’interesse applicato e di tutte le spese del contratto anche quelle applicate una tantum) e il TEGM (il tasso limite previsto dalla legge antiusura, tale limite non è superabile dall’intermediario pena l’annullabilità del contratto).

Al momento di firmare bisogna verificare che le condizioni contrattuali applicate siano quelle pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi, e assicurarsi di ricevere una copia del contratto sottoscritto da voi e dall’intermediario.

In tale fase, si deve indicare se si vuole ricevere le comunicazioni in forma cartacea tradizionale o in forma digitale, se si sceglie la forma digitale, l’intermediario non può imporre al cliente spese per le comunicazioni cui ha diritto per legge.

Naturalmente, la consultazione di tutta questa documentazione e la comprensione di tutti i termini espressi, che a volte sono molto tecnici, non è sempre agevole.

Per questo, le autorità di controllo hanno fatto prevedere per legge la figura dell’Agente in attività finanziaria, che deve accompagnare il cliente dall’inizio sino al termine dell’operazione proposta, illustrare con estrema trasparenza tutte le condizioni contrattuali, soffermandosi sul tasso di interesse applicato, i costi legati all’operazione e tutte le altre particolarità.

Quali sono i diritti di chi richiede un mutuo?

Il mutuo, lo ripetiamo, è un finanziamento di medio/lungo termine che viene utilizzato per soddisfare le esigenze primarie dei clienti (acquisto casa, ristrutturazione, liquidità, etc.).

Trattandosi di una scelta molto importante, è bene per il cliente conoscere tutti gli aspetti contrattuali, le condizioni, i costi dell’operazione, ma anche e soprattutto i suoi diritti, al fine di potersi meglio orientare e tutelarsi nei casi in cui ciò fosse necessario.

Una delle domande più frequenti di chi vuole accendere un mutuo per acquistare casa è la seguente: quali sono i diritti di chi richiede un mutuo?

I principali sono i seguenti:

• prima di tutto è bene ottenere la guida “il mutuo casa“ della Banca d’Italia, documento gratuito, che contiene tutto il glossario dei termini più importanti e ricorrenti, redatto in parole semplici, che aiuta a compiere la scelta e a conoscere i costi e i diritti del cliente;
• richiedere il Foglio Informativo, che traccia le caratteristiche dell’operazione, i rischi e i costi;
• richiedere e ottenere gratuitamente il Foglio Comparativo, contenente le informazioni generali sui tipi di mutuo offerti dall’intermediario;
• infine, richiedere una copia completa del contratto e/o il documento di sintesi, ciò non impegna le parti a concludere il contratto e non impegna il cliente nella scelta dell’intermediario.

Altro aspetto fondamentale è conoscere il TAEG ed il TEGM del mutuo, visti nel paragrafo precedente.

Come si può notare, la materia è piuttosto complessa, e molte volte non è sufficiente avere a portata di mano tutta questa documentazione per avere la certezza di compiere la scelta giusta.

Prima di porsi la domanda: come scelgo il mutuo? Bisogna porsi un’altra sicuramente più importante: posso ottenere un mutuo?

Chiunque può accendere un mutuo, purché sia in grado di dimostrare di avere un reddito personale e/o familiare capiente, e che permetta di restituire nel tempo il finanziamento concesso.

Gli istituti di credito non fanno un’analisi del reddito uniforme, alcune prendono in considerazione il reddito al netto delle tasse, altre il reddito al netto delle tasse e dei carichi familiari, altre il reddito lordo annuo.

Nel richiedere un preventivo mutuo, bisogna considerare che le banche concedono un importo che non superi, nell’ipotesi massima, l’80% del valore dell’immobile, e ciò viene valutato da un tecnico di fiducia della banca. Questo fattore ci fa capire che, per acquistare un immobile, bisogna disporre di risparmi per almeno il 20% del valore di acquisto.

I mutui possono essere a tasso variabile, fisso, misto e variabile con opzione.

La durata del mutuo varia da un minimo di 10 anni fino ad un massimo di 35 anni, questa scelta viene indicata dal cliente richiedente, ma molte volte capita che la durata scelta generi una rata mensile superiore alla nostra capacità di rimborso, la banca quindi, per poter dare l’assenso alla concessione, ritiene necessaria una durata più lunga.

Altro aspetto importante è il tener in conto dei costi legati all’operazione di mutuo: le banche applicano parametri differenti fra loro, per cui bisogna prestare molta attenzione alle offerte sul mercato e farsi una buona competenza per poter calcolare bene tutti i costi.

• Informazioni sui Mutui di Tipresto.it
• Guide al mutuo e strumenti per il calcolo del mutuo casa | MutuiOnline.it
• IL MUTUO PER LA CASA in parole semplici – Banca d’Italia